Testimoniale

Sfaturi utile cu privire la INCHIRIEREA unei proprietati

Daca vrei sa te muti in chirie sau daca te afli pe cealalta parte a baricadei si vrei sa dai o locuinta in chirie, nu uita sa inchei un contract de inchiriere. Prin intocmirea acestui contract vei fi protejat atât ca proprietar, cât si ca chirias.

Contractul de inchiriere este un tip de contract de locatiune ce are ca obiect o locuinta data in folosinta de o persoana alteia, pe o perioada de timp, in schimbul unei sume de bani numita chirie. Reglementarea integrala a acestui contract o regasim in Codul Civil.
“Contractul de locatiune se considera incheiat indata ce partile au convenit asupra bunului si pretului”, scrie in actul normativ. Nu e nevoie sa mergem la notar si sa autentificam actul pentru a putea vorbi de un contract valabil, pur si simplu pentru ca legea nu prevede necesitatea aceasta.

Nota:
Valabilitatea contractului nu este si nu a fost niciodata conditionata de inregistrarea sa la Fisc – contractul e perfect valabil si daca e un simplu inscris sub semnatura privata, intre cele doua parti.

Contractele de inchiriere incheiate sub semnatura privata pot fi inregistrate la organele fiscale centrale din subordinea Agentiei Nationale de Administrare Fiscala (inregistrarea este optionala, nu obligatorie, si mai nou, se poate face chiar si online). Pentru a inregistra un contract de inchiriere, proprietarul va depune: „Cererea de inregistrare a contractelor de locatiune”, o copie a contractului de inchiriere (pe care trebuie sa fie inscris „conform cu originalul” alaturi de semnatura proprietarului).
Contractul nu trebuie sa fie autentificat la un notar, insa proprietarul are obligatia sa isi declare veniturile obtinute din contractele de inchiriere in momentul completarii si depunerii declaratiei unice pentru impozitarea lor. De celalalta parte, chiriasul nu are nicio obligativitate fiscala.

Trebuie facuta distinctie intre inregistrarea la organul fiscal a contractelor de inchiriere, care nu mai este obligatorie, si obligatia declararii la organul fiscal a veniturilor obtinute din cedarea folosintei bunurilor.

Incepand cu data de 16 mai 2018, orice persoana care realizeaza venituri din activitati economice sau alte categorii de venituri are posibilitatea sa le declare online prin intermediul formularului electronic inteligent al Declaratiei Unice disponibil in Spatiul Privat Virtual (SPV).

Prin posibilitatea depunerii online a Declaratiei unice, de catre orice persoana fizica, se vor inregistra, atat de organele fiscale, cat si de catre contribuabili, importante economii de timp, de bani, se va eficientiza activitatea ANAF, se va reduce birocratia fiscala, in special prin trecerea de la declaratiile pe suport pe hartie, la cele in format electronic online.
Formularul electronic calculeaza automat cuantumul impozitelor si contributiilor datorate de persoanele fizice la bugetul de stat. Formularul electronic poate fi accesat pe portalul ANAF in sectiunea „Spatiul Privat Virtual”, rubrica Descarcare declaratii. Serviciul electronic Spatiul Privat Virtual este furnizat gratuit de Ministerul Finantelor Publice, iar inregistrarea este posibila fara a fi necesara deplasarea la ghiseele ANAF.

Despre contractul de inchiriere
Definitia contractului de inchiriere se regaseste si in Codul Civil, acolo unde se precizeaza când este un contract incheiat: „Contractul de locatiune se considera incheiat indata ce partile au convenit auspra bunului si pretului.”

Chiria, durata si rezilierea
Pretul locatiunii este chiria si poate consta intr-o suma de bani sau in orice alte bunuri sau prestatii. Oricum ar fi, trebuie trecuta in contract valoarea chiriei. Daca se modifica, prin comun acord, valoarea acesteia, atunci trebuie facut un act aditional la contract si precizata noua valoare.

Garantia intr-un contract de inchiriere apartament
Majoritatea proprietarilor percep o garantie in momentul in care inchiriaza locuinta. Garantia consta in contravaloarea taxei de chirie pe una, doua sau chiar trei luni. Practic, prin perceperea in avans a acestei garantii, proprietarul se asigura ca nu va fi nevoie sa plateasca din propriul buzunar eventuale daune produse de chirias. Totodata, aceasta metoda este una preventiva prin care proprietarul isi limiteaza riscurile in cazul in care chiriasul paraseste apartamentul fara sa achite contravaloarea chiriei pe ultima luna.

Durata unui contract de inchiriere
Contractul de inchiriere apartament/spatiu se poate incheia pe o perioada fixa sau nedeterminata.
Daca in contract nu se trece nimic referitor la perioada inchirierii, chiriasul poate sa iasa din intelegere anuntându-l pe proprietar, cu putin timp inainte (Codul civil prevede un termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei). In aceeasi ipoteza, proprietarul poate sa-l anunte pe chirias ca vrea sa-i lase locuinta libera cu respectarea unui termen de preaviz, astfel:
*60 de zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de cel putin o luna sau mai mare;
*15 zile, daca intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o luna.

Obligatiile celor doua parti
Incepând cu luna septembrie a anului 2018 a fost introdusa o noua lege potrivit careia proprietarul trebuie sa anunte in termen de 10 zile la asociatie decizia de a inchiria apartamentul. Pentru a nu exista confuzii si neintelegeri, in contract trebuie specificate si obligatiile proprietarului si ale chiriasului. Unele dintre ele sunt specificate in Codul Civil si se aplica chiar daca nu sunt enumerate in contractul de inchiriere.

Cele doua parti vor conveni de la inceput care dintre ele va fi responsabila cu achitarea cheltuielilor de intretinere si cu plata facturilor de electricitate, televiziune etc. De precizat insa ca in cazul neachitarii unor facturi cel care va fi tras la raspundere este proprietarul spatiului.

Referitor la reparatiile din locuinta: potrivit Codului Civil, proprietarul este obligat sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare pe toata durata inchirierii (centrala de apartament nu mai functioneaza cum trebuie, frigiderul s-a stricat din cauza vechimii etc.). Dar sunt in sarcina chiriasului, reparatiile locative necesare ca urmare a folosintei obisnuite a bunului si chiriasul e obligat sa-l anunte pe proprietar ca sunt necesare reparatii in imobil.

Chiriasul este obligat sa achite contravaloarea chiriei ce a fost stabilita prin contract si sa foloseasca locuinta prudent, fara a provoca daune. Totodata, la incheierea contractului de inchiriere, chiriasul se obliga sa predea locuinta intr-o stare optima.
„Locatarul este obligat sa foloseasca bunul luat in locatiune cu prudenta si diligenta, potrivit destinatiei stabilite prin contract sau, in lipsa, potrivit celei prezumate dupa anumite imprejurari, cum ar fi natura bunului, destinatia sa anterioara ori cea potrivit careia locatarul il foloseste. (…)

Daca locatarul modifica bunul ori ii schimba destinatia sau daca il intrebuinteaza astfel incât il prejudiciaza pe locator, acesta din urma poate cere daune-interese si, dupa caz, rezilierea contractului”, precizeaza Codul Civil.

Nota:
Cel care trebuie sa plateasca lunar cheltuielile la Asociatia de Proprietari este proprietarul locuintei. Daca vor restante de achitat, el este cel care ar putea fi chemat in fata unei instante pentru a fi obligat la plata lor, ajungându-se chiar pâna la o executare silita. Un minim de diligenta pe care poate sa-l aiba proprietarul este sa faca un contract de inchiriere macar.

Inchirierea unui apartament: cu sau fara contract?
Raspunsul la aceasta intrebare este foarte simplu: Proprietarul este principalul perdant in lipsa unui contract !
Nu este indicat sa inchiriem fara contract, cel care inchiriaza ( proprietarul) fiind principalul dezavantajat. Prin semnarea unui contract de inchiriere, atât proprietarul cât si chiriasul sunt constienti de obligatiile prevazute in acesta.

“In lipsa unui contract, ii este extrem de dificil proprietarului sa intre in locuinta daca chiriasul se opune. De asemenea, in lipsa unui contract, este dificil de dovedit chiria, e dificil de inspectat locuinta sau de limitat numarul de persoane care stau efectiv acolo.

Proprietarul risca sa i se deschida dosar penal pentru evaziune fiscala, in cazul in care a cedat un spatiu in chirie fara un contract, fara sa declare veniturile obtinute din acesta. Totodata, pentru a evita discutii contradictorii, inainte ca chiriasul sa se mute in locuinta este de preferat sa faceti un inventar al obiectelor, electronicelor si electrocasnicelor. Astfel vor fi evitate posibile conflicte pe tema acestora.

Vrei sa lucrezi cu un profesionist in imobiliare?

Iti stam cu drag la dispozitie.
Echipa Kronhouse